Acquisto ad asta fallimentare: chi paga le spese di condominio pregresse?

Il quadro generale del mercato immobiliare italiano risente, sempre di più, delle ridotte capacità di far fronte al pagamento dei debiti da parte dei privati e soprattutto delle imprese, facendo registrare un aumento esponenziale degli acquisti di immobili in sede di asta giudiziaria fallimentare, per il fatto che il prezzo di acquisto corrisposto dagli aggiudicatari è sempre più basso del valore di mercato. Di certo le aste giudiziarie possono procurare ottimi affari immobiliari ai compratori però, al di là del prezzo conveniente, è bene che chi compra usi una certa accortezza, per evitare brutte sorprese.

Ad esempio, quando si acquista all’asta un immobile compreso in un fabbricato condominiale, è necessario accertare, prima dell’acquisto, se lo stesso immobile sia gravato da spese condominiali arretrate, ed in caso di sussistenza è bene stabilirne, con esattezza, l’entità.

Non è raro, infatti, che gli immobili sottoposti a pignoramento immobiliare, con conseguente nomina di un custode giudiziario, ex art. 559 e 560 c.p.c., siano gravati da oneri condominiali pregressi e cospicui.

Considerando poi che i procedimenti di esecuzione immobiliare sono alquanto lunghi, è opportuno anche chiedere al consulente d’ufficio, da parte del compratore, aggiornamenti sui debiti condominiali del dante causa.

In via preliminare occorre precisare che la legge non fornisce una risposta univoca al quesito, posto, comunque, che la sussistenza di spese condominiali pregresse rappresenta un’anomalia della procedura esecutiva di vendita dell’immobile, che si verifica, di fatto, quando il curatore fallimentare non inserisce gli oneri condominiali nel conteggio degli importi da ricavare dalla vendita.

Normalmente un immobile acquistato all’asta dovrebbe essere, per così dire, “pulito”, cioè senza altri oneri, come le spese condominiali pregresse, che l’amministratore di condominio, in qualità di creditore, dovrebbe cercare di recuperare presentando istanza di ammissione al passivo, relativa a tutte le rate condominiali scadute, fino alla data di dichiarazione del fallimento.

L’acquisto dell’immobile all’asta giudiziaria fallimentare pone un ulteriore quesito per l’amministratore e cioè se questi sia legittimato a richiedere le spese condominiali pregresse all’aggiudicatario, oppure tale acquisto sia da considerarsi a titolo originario.

Cominciamo col dire che “l’acquisto di un bene da parte dell’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato(Cass. n. 20037/10).

Pertanto la situazione dell’aggiudicatario che acquista il bene in sede di esecuzione forzata, con il decreto di trasferimento, è identica a quella di chi acquista da un privato, con il rogito notarile.

Di conseguenza, l’amministratore può chiedere all’acquirente-aggiudicatario anche i contributi condominiali del precedente proprietario-fallito, in quanto il decreto di trasferimento dell’immobile acquistato all’asta giudiziaria si limita soltanto a liberare l’immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali di cui fossero stati titolari i creditori (c.d. effetto “purgativo”), ma non interferisce per nulla con le spese condominiali che, configurandosi come obbligazioni propter rem, afferiscono al bene e seguono il bene nella sua circolazione e gravano sul soggetto in quanto lo stesso si trova in una particolare relazione con il bene de quo.

La vendita all’asta, per la precisa e tassativa espressione dell’art. 586 c.p.c. (cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie) e per la natura di obligatio propter rem, non libera quindi il nuovo proprietario dal pagamento dei contributi condominiali.

In riferimento all’obbligo di pagare le quote condominiali, l’ipotesi di successione nello status di condomino di cui all’art. 63 disp. att. c.c., non riguarda il c.d. effetto “purgativo” della vendita immobiliare forzata, considerato che tale norma speciale configura una tutela rafforzata per i crediti del condominio, relativi all’immobile aggiudicato, con espresso riferimento al le spese relative all’anno in corso del rogito e a quello precedente.

Più precisamente, escludendo l’effetto c.d. “purgativo” della vendita forzata immobiliare, l’acquirente condòmino deve pagare le quote condominiali ai sensi dell’art. 63 disp. att. Cc., in quanto gli oneri condominiali continuano a maturare anche in epoca successiva al pignoramento e non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell’intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva (Trib. Bologna Sentenza n. 1471 del 6 maggio 2000).

Per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall’amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l’immobile all’asta (Corte Appello Genova n. 513/09).

In conclusione l’aggiudicatario, che dovesse essere chiamato a pagare anche le spese condominiali pregresse, potrebbe soltanto rivalersi nei confronti del debitore esecutato.

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avv. Michele Orefice
Fonte http://www.condominioweb.com/asta-fallimentare-spese-condominiali.13975#ixzz4m9XcCPo3

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